Prodaja nekretnine – kada se ne oporezuje ?

 

Prodaja nekretnine je oslobođeno plaćanja poreza na dohodak ako:

• je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima uže obitelji (djeci koju uzdržavaju roditelji, maćehe, očusi, posvojitelji, udomitelji i skrbnici te članovima uže obitelji sukladno čl. 14. st. 6. Zakona),
• je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana nabave (danom nabave se smatra nadnevak kupoprodajnog ugovora, a u slučaju izgradnje u vlastitoj režiji – dan kada je izgrađena nekretnina osposobljena za upotrebu što se dokazuje datumom uporabne dozvole, potvrdom o prebivalištu i sl.),
• je otuđenje između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi s razvodom braka,
• je otuđenje između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji,
• je otuđenje u vezi s nasljeđivanjem nekretnina,
• se nekretnine izvlašćuju temeljem posebnog zakona te ako se otuđuju zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 m2, a ukupno do 1000 m2 (ovo se odnosi na slučaj otuđenja više od 3 istovrsne nekretnine u roku od 5 godina od dana nabave).

Osim toga, obveze plaćanja poreza nema niti ako se otuđuje više od 3 nekretnine iste vrste (npr. više od 3 zgrade, više od 3 garaže, više od 3 građevinskog zemljišta itd.) nakon 5 godina od dana stjecanja nekretnine.

U svim ostalim slučajevima otuđenja nekretnina propisana je obveza plaćanja poreza na dohodak.

To npr. znači da za nekretninu koja se prodaje unutar razdoblja od dvije godine od dana nabave, a pritom nije služila za stanovanje poreznom obvezniku/uzdržavanim članovima uže obitelji, postoji obveza plaćanja poreza.

Dohotkom se smatra razlika između primitka utvrđenom prema tržišnoj vrijednosti otuđene nekretnine i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda pri čemu se troškovi otuđenja mogu odbiti kao izdaci. Ako porezni obveznik ne može dokazati podatke potrebne za oporezivanje vjerodostojnom dokumentacijom Porezna uprava će procijeniti poreznu osnovicu.

Obveza plaćanja poreza propisana je i kada je nekretnina stečena darovanjem, a otuđena je u roku od dvije godine od strane darovatelja. Ističemo da se  danom nabave nekretnine smatra dan nabave od strane darovatelja, a ne dan kada je osobi darovana nekretnina. Dohodak se utvrđuje na prethodno navedeni način.

Porez na dohodak se plaća po stopi od 20%, temeljem rješenja Porezne uprave, u roku od 15 dana od dana primitka rješenja (čl. 62. Zakona).

Zakonom je posebno propisano oporezivanje u slučaju otuđenja više od tri istovrsne nekretnine u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine (osim izuzetka kod otuđenja zemljišta navedenog u prethodnom dijelu). Pritom se dohotkom smatra razlika između ukupnog iznosa primitka prema tržišnoj vrijednosti nekretnina koje se otuđuju u razdoblju od pet godina i njihove nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda i za troškove ulaganja temeljem vjerodostojne dokumentacije.

U slučaju otuđenja više od tri istovrsne nekretnine porez se plaća isto temeljem rješenja Porezne uprave, primjenom stope od 20%,  koje se donosi nakon otuđenja četvrte nekretnine iste vrste. Pritom se ranije plaćeni porez uračunava u poreznu obvezu utvrđenu nakon prodaje četvrte nekretnine.

Izvor: TEB