18. Porezna oslobođenja pri kupnji nekretnina

Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, čl 11., porez na promet nekretnina ne plaćaju :

1. Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave i uprave, tijela državne vlasti, javne ustanove, zaklade i fondacije, Crveni križ i slične humanitarne udruge osnovane na temelju posebnih propisa, 

2. Diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina, 

3. Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina, 

4. Prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu, 

5. Građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,

6. Osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva,

7. Osobe koje stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju koje su nasljednici prvoga nasljednog reda u odnosu prema davatelju nekretnine, 

8. Osobe koje stječu određene posebne dijelove nekretnine razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva nekretnina, do iznosa vrijednosti njihovog suvlasništva, odnosno zajedničkog vlasništva prije razvrgnuća.

1. Porezna oslobođenja pri unosu nekretnina u trgovačko društvo

Kada se nekretnine unose u trgovačko društvo kao osnivački ulog ili povećanje temeljnog kapitala u skladu sa Zakonom o trgovačkim društvima ne plaća se porez na promet nekretnina. Porez na promet nekretnina ne plaća se kada se nekretnine stječu u postupku pripajanja i spajanja trgovačkih društava u smislu Zakona o trgovačkim društvima, te u postupku razdvajanja trgovačkog društva u više trgovačkih društava.

2. Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju:

1. Bračni drug, potomci i preci te posvojenici umrlog ili darovatelja,

2. Braća i sestre, njihovi potomci te zetovi i snahe ostavitelja ili darovatelja kada nasljeđuju ili primaju na dar poljoprivredno zemljište, ako im je poljoprivreda osnovni izvor prihoda,

3. Braća i sestre, njihovi potomci te zetovi i snahe ostavitelja ili darovatelja, kada nasljeđuju ili primaju na dar nekretnine, ako su s ostaviteljem ili darovateljem živjeli u gospodarskoj zajednici u vrijeme izgradnje građevine, stjecanja druge nekretnine, ostaviteljeve smrti ili primitka dara. Gospodarskom zajednicom, u smislu ovoga Zakona, smatra se zajedničko stjecanje prihoda i imovine te raspolaganje prihodima i imovinom koja se nasljeđuje ili daruje, 

4. Pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave i uprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom, 

5. Bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose u svezi s rastavom braka.

3. Porez na promet nekretnina ne plaćaju građani koji na temelju sklopljenog ugovora o kupoprodaji stječu prvu nekretninu kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje ako su kumulativno ispunjeni slijedeći uveti:

1. da imaju hrvatsko državljanstvo

2. da građanin i članovi njegove uže obitelji prijave prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nekretnina (koju stječe) nalazi,

3. da površina nekretnine, ovisno o broju članova uže obitelji građanina, ne prelazi površinu kako slijedi:

– za 1 osobu do 50 m2 građevine

– za 2 osobe do 65 m2 građevine

– za 3 osobe do 80 m2 građevine

– za 4 osobe do 90 m2 građevine

– za 5 osoba do 100 m2 građevine

- za 6 osoba do 110 m2 građevine

– za 7 i više osoba do 120 m2 građevine.

Ako površina nekretnine prelazi zadane površine porez na promet nekretnina plaća se na razliku površine građevine. Iznimno ako površina izgrađenog zemljišta, na kojemu se nalazi građevina površine 50m2, prelazi površinu od 400 m2, porez na promet nekretnina plaća se na razliku površine zemljišta. Članovima uže obitelji, u smislu ovoga Zakona, smatraju se bračni drug i djeca.

4. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu:

a) građevine (stan i/ili kuću) čija je ukupna (zbrojena) površina svih građevina jednaka, veća ili do najviše 10 m2 manja od površine građevine iz točke 3.

b) nekretnine (osim poljoprivrednog zemljišta i poslovnog prostora u kojem građanin ili član njegove uže obitelji obavlja registriranu djelatnost) čija je ukupna (zbrojena) vrijednost svih nekretnina u trenutku nastanka porezne obveze jednaka ili veća od tržišne vrijednosti nekretnine koju građanin stječe pri čemu se u izračun uzimaju i vrijednosti građevina pod a) 

Iznimno je ako porezni obveznik od 1. siječnja 2003., a do trenutka nastanka porezne obveze imao, u tuzemstvu ili inozemstvu, u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretnine koje je otuđio, neovisno o načinu otuđenja, u izračun vrijednosti nekretnina pod b) uzimaju se i te otuđene nekretnine.

Otuđenjem nekretnine ne smatra se ako nekretninu za koju je građanin ostvario pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina stječe bračni drug ili dijete građanina nasljeđivanjem ili darovanjem. U tom slučaju novi stjecatelj stupa u položaj pravnog sljednika glede zabrane otuđenja nekretnine, s time da se rok zabrane otuđenja računa od kada je prednik stekao nekretninu.

Porez na promet nekretnina ne plaćaju građani koji na temelju sklopljenog ugovora o kupoprodaji stječu zemljište unutar građevinskog područja površine do 600 m2 na kojem će izgraditi kuću za rješavanje vlastitoga stambenog pitanja ako su kumulativno ispunjeni gore navedeni uvjeti. Ako površina zemljišta unutar građevinskog područja prelazi površinu, porez na promet nekretnina plaća se na razliku površine zemljišta. Porez na promet nekretnina kojeg je građanin bio oslobođen, plaća se naknadno ako u roku od 3 godine od dana stjecanja građanin ne izgradi kuću, otuđi ili iznajmi zemljište u cijelosti ili djelomično, ili ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za ostvarivanje prava na porezno oslobođenje prema odredbama Zakona.

Važne napomene:

Građanin koji je bio oslobođen poreza na promet nekretnina, istog plaća naknadno ako u roku od 3 godine od dana stjecanja nekretnine :

1. Otuđi ili iznajmi nekretninu u cijelosti ili djelomično,

2. Građanin ili njegov bračni drug odjave prebivalište, ne borave ili prijave promjenu adrese stanovanja,

3. Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje.

Građanin kojemu je rješenjem Porezne uprave utvrđeno pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina iz gore navedenih uvjeta nema pravo na ponovno oslobođenje, niti u slučaju ako mu je porez na promet nekretnina naknadno utvrđen rješenjem Porezne uprave. Pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina nema niti bračni drug građanina ako je građaninu utvrđeno pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina, niti u slučaju ako je građaninu porez na promet nekretnina naknadno utvrđen rješenjem Porezne uprave.

Piše: Alin Božić, ovl.rač.